LOI LMP / LMNP

Parce qu’elle génère d’importantes économies fiscales, la défiscalisation LMP / LMNPautorise à financer une opération immobilière avec vos propres impôts

Qu’est- ce que le statut LMP/LMNP :

Définition :

Les dispositifs du loueur en meublé professionnel (LMP) ou du loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’appliquent aux propriétaires de logements, neufs ou anciens, loués meublé à une personne physique ou morale. Ils permettent d’avoir une stratégie optimale d’investissement. Il est vrai, dans un premier temps, les charges d’exploitation ainsi que les intérêts d’emprunt absorbent l’essentiel des recettes et permettent de réduire à néant le revenu imposable. Enfin dans une deuxième phase de constitution du patrimoine, les amortissements différés sur les années précédentes maintiennent à zéro le revenu imposable.

Distinction entre les deux statuts :

Est considéré comme loueur en meublé, l’investisseur qui loue de manière habituelle des locaux d’habitation meublés. Il relève à ce titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Selon le montant de recettes locatives annuelles qu'il perçoit, il peut être soit loueur en meublé professionnel (LMP) soit loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le statut LMP est accordé aux personnes physiques ou aux sociétés de personnes soumises à l'impôt sur le revenu, inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés, exerçant de manière habituelle la location de locaux d'habitation meublés, et réalisant plus de 23.000 euros TTC de recettes annuelles en location en meublé (ou retirant de cette activité au moins 50% de leur revenu global). Les personnes qui, bien qu'inscrites au RCS retirent de leur activité de loueur en meublé, des recettes annuelles inférieures à 23.000 Euros TTC et représentant moins de 50% de leur revenu global, sont considérées comme des non professionnelles. De même, sont considérées comme des non professionnelles les personnes non inscrites au RCS, quelque soit le montant de leurs recettes annuelles en location meublée.

Conditions d’applications et obligations :

- Loué un bien meublé : le bien doit être un local destiné à l'habitation et comprenant suffisamment de meubles pour être considéré comme tel ;

- Respecter les obligations comptables et déclaratives des commerçants ;

- Tenir un registre d'assemblée en cas de construction de société.

Les avantages fiscaux :

• Exonération d'impôts sur la plus value si l'activité est exercée à titre professionnel depuis au moins 5 ans et sous réserve que les recettes annuelles ne dépassent pas 23000€

• Possibilité d'exonération au titre de l'ISF.

• Fortes déductions fiscales du fait de la déduction des frais d'établissement sur les premières années d'activité.

• Investisseurs bénéficient du régime de faveur dont bénéficient les transmissions d'entreprise. (Différé de paiement pendant 5 ans et à l'issue de cette période, fractionnement du paiement sur 10 ans par échéances trimestrielles).

• Récupération de la TVA en cas d'acquisition de bien neuf, réintégration au prorata de la durée de détention si revente avant 20 ans.

Les contribuables concernés :

- Personnes physiques imposables domiciliées en France ou en Outre-Mer ;

- Personnes morales (société translucides: article 8 du CGI) : (SARL de Famille, EURL, SNC).

Le régime de loueur en meublé professionnelle (LMP) intéresse en priorité les investisseurs très fortement imposés, se situant dans les deux dernières tranches d’imposition et disposant d’une épargne financière importante. Les revenus générés, pour bénéficier du régime LMP, doivent être supérieurs à 23000€ ; le ticket d’entrée est donc élevé, puisqu’il nécessite l’acquisition de plusieurs logements.

Le régime de loueur meublé non professionnel (LMNP) est moins contraignant ; il ne nécessite pas un minimum de revenu locatif. Il permet à tout un chacun, selon sa volonté de placement, de se constituer un patrimoine et des revenus complémentaires défiscalisés tout en préparant sa retraite.

Ce qu’il faut retenir :

• Le loueur en meublé professionnel (LMP) doit générer au moins 23000€ de recettes/ an et être inscrit au RCS ;

• Loyer garanti par bail commercial ;

• Possibilité de couverture sociale ;

• Récupération de la Tva si le bien se situe au sein d’une résidence neuve offrant des services hôteliers.

Qui rembourse le bien ?

Pour un investissement d’une valeur moyenne de 300 000€