DEMEMBREMENT de PROPRIETE

Définition :

Le démembrement de propriété est l’action de détacher certains éléments du droit de propriété pour le transférer à une autre personne que son titulaire. En d’autres termes, Le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété, c'est-à-dire à répartir ces droits entre deux personnes qui se décompose en usufruit et en nue-propriété :

-  Le droit d’usufruit permet à une personne d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus.
- La nue-propriété, elle, donne la propriété du bien sans en avoir le droit d’usage ou d’en récolter les fruits ou revenus.

Etre propriétaire d'un bien, c'est avoir le droit d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre ou de le donner (c'est l'abusus), le droit d'en jouir et d'en user, en l'habitant notamment (c'est l'usus) et enfin le droit d'en percevoir les fruits (c'est le fructus).

Le régime de défiscalisation d’un démembrement de propriété résulte en règle générale d’une succession, d’une donation ou d’une vente (vente dite en viager). Le démembrement de propriété est un régime de défiscalisation immobilière particulier. Le démembrement de propriété ne permet pas de défiscaliser à proprement parlé, mais permet dans certains cas pour le nu-propriétaire de réduire son ISF, voir de l’annuler.

En cas de démembrement de propriété, l'usufruitier peut percevoir des revenus.
Mais le capital est aliéné. L’usufruitier n'est tenu qu'aux dépenses d'entretien. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. Il est tenu aux grosses réparations.

Si l'immeuble est donné en location, l'usufruitier est imposable au titre des revenus fonciers pour les loyers qu'il perçoit. Le nu-propriétaire, s'il supporte les charges de grosses réparations, peut en contrepartie les déduire de son revenu global, à défaut d'autres revenus fonciers, ou si ces dépenses excèdent le montant de ses revenus fonciers.

Pour prévenir tout litige ultérieur, l'usufruitier et le nu propriétaire ont la possibilité de signer une convention de répartition des charges, lors du démembrement de propriété.

Ce document permet de définir avec précision et équité les obligations et droits de chacun.

Droits et obligations de l’usufruitier:

Il s'agit des droits : 

• d'usage et d'habitation ;

• de percevoir les fruits du bien, objet de l'usufruit : récoltes (fruits naturels), intérêts d'une somme d'argent, loyers, arrérages d'une rente viagère (fruits civils). Il y a perception des fruits proportionnellement à la durée de l'usufruit ;

• de se servir de la chose à charge de la rendre en fin d'usufruit en même quantité et qualité en respectant l'usage auquel la chose est destinée ; 

• de donner à bail son droit d'usufruit, de le vendre ou le céder à titre gratuit ; 

• de louer le bien, objet de l'usufruit (il convient de préciser qu'en matière de bail rural et de bail d'immeuble à usage industriel, commercial et artisanal, ce droit est soumis à l'accord du nu-propriétaire. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte) ; 

• de jouissance du droit de servitude, de passage. 

Les obligations :

- Il prend la chose en l'état après avoir fait dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles en présence du nu-propriétaire. Il est tenu de la bonne conservation du bien ;
- Il est tenu aux réparations d'entretien (qui peuvent être assimilées aux réparations locatives dans le cadre d'un contrat de bail), les grosses réparations étant à la charge du nu-propriétaire.  Selon les articles 605 et 606 du Code civil, "les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier" ;

- Il est tenu des charges liées à la possession (qui peuvent être assimilées aux charges locatives). Ce peut être par exemple le paiement de la taxe d'habitation ;
- A la fin de l'usufruit, il ne peut réclamer aucune indemnité pour amélioration du bien.

L'usufruit ne prend fin que par :
* la mort de l'usufruitier ;
* l'expiration du délai de l'usufruit s'il y a un terme convenu ;
* l'achat de la nue-propriété ;
* le non-usage pendant 30 ans ;
* la perte totale de la chose.

Droits et obligations du nu-propriétaire:

Les droits :

• le droit de disposer du bien, de le vendre : l’abusus ;

• il n'est plus en charge de  la gestion locative du bien ;

• Le nu-propriétaire peut obliger l'usufruitier à faire les réparations qui lui incombent, en cas de négligence de la part de ce dernier, il peut même demander la fin de son usufruit ;

• Le nu-propriétaire peut, si l'immeuble est loué à des tiers, bénéficier d'avantages fiscaux sur les travaux de grosses réparations qu'il est amené à entreprendre.

 Les obligations :

• Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire à l' exception des travaux occasionnés par la faute ou la négligence de l'usufruitier qui aurait manqué à son devoir de réparation et d'entretien ;

• Obligation de demander le consentement de l'usufruitier, pour pouvoir occuper l'immeuble ou le donner en location.

Evaluation de l'usufruit et de la nue-propriété :

Les valeurs de l'usufruit et de la nue-propriété ont une étroite relation entre elles dans la mesure où leur cumul représente la valeur du bien en pleine propriété.
Deux méthodes d'évaluation sont retenues

• Celle que l'administration fiscale applique pour effectuer ses évaluations lors des donations et des successions. Elle est très simple il suffit d'appliquer un barème fiscal, établi à partir de l'âge de l'usufruitier. Barème prévu par l'article 762 du CGI

• Une méthode plus empirique utilisée pour les évaluations de gré à gré permet de déterminer la valeur d'un usufruit à partir des paramètres suivants :
  -âge de l'usufruitier ;

- revenus dégagés par l'usufruitier lorsque le bien est loué ;
- avantages divers dont peut bénéficier l'usufruitier.

Fiscalité

Les revenus locatifs :

Concernant l'usufruitier :

-  les loyers perçus au titre des revenus fonciers doivent être déclarés ;
- Les charges courantes (assurances contre les risque d'impayés, frais de gérance, rémunération des concierges, taxe foncière) et la déduction forfaitaire viennent s'imputer sur la recette locative ;
- En cas de dépenses d'entretien, peut être déduit le déficit du revenu global dans les limites de 10 700 Euros par an. La fraction au-delà de ce montant et les intérêts des emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Concernant le nu-propriétaire :

- Il n'aura pas de revenus à déclarer au titre de cet immeuble dans la mesure où ce n'est pas lui qui perçoit les loyers ;
- Les dépenses de travaux de grosses réparations sont imputables sur les autres revenus fonciers du nu-propriétaire à condition que l'immeuble soit loué à des tiers par l'usufruitier ;
- Lorsque ces travaux sont cause d'un déficit foncier, le nu-propriétaire pourra les imputer, à l'exception des intérêts des emprunts, sur son revenu global à la double condition que le démembrement concerne un immeuble bâti et résulte d'une donation ou succession entre parents jusqu'au 4° degré.

L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) :

En principe, les biens doivent être déclarés pour leur valeur en toute propriété par le seul usufruitier ou titulaire du droit d'usage ou d'habitation.
Toutefois, cette règle ne s'applique pas et chacun devra être soumis distinctement à l'impôt sur la valeur du droit qu'il détient lorsque :

• Le démembrement de la propriété résulte de l'application des articles suivants du Code Civil :

- Article 767, Usufruit de l'immeuble recueilli par le conjoint survivant dans la succession du défunt, en l'absence de donation entre époux.
- Article 1094, Usufruit légal réservé aux ascendants survivants après donation entre époux de la part réservataire en nue-propriété en l'absence de descendant
- Article 1098, Usufruit forcé du second conjoint en présence d'enfants du premier lit.

• Lorsque le droit d'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation a été réservé par le donateur dans le cadre d'une donation faite à l'Etat, à un département, une commune ou un syndicat de communes ou un de leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif, à une association reconnue d'utilité publique (ou à une fondation reconnue d'utilité publique).

 Les plus values:

• En cas de vente en pleine propriété d'un immeuble démembré, il faut calculer le prix de vente de l'usufruit d'une part et de la nue propriété d'autre part.
  Le barème établi par l'administration fiscale est en principe utilisé mais ce n'est pas une obligation.

• Chaque partie est éventuellement imposée en fonction de la plus-value qu'elle a réalisée.