L’assurance de prêt est-elle déductible des loyers ?

Vous préparez la déclaration de revenus fonciers et retrouvez chaque mois l’assurance de prêt parmi les prélèvements du crédit.

Pour un logement loué nu, cette prime peut entrer dans les charges déductibles au régime réel, sous conditions.

Au micro-foncier, elle reste comprise dans l’abattement forfaitaire et ne se déduit pas à part.

Une cotisation de 1 000 € ne signifie pas 1 000 € d’impôt économisé. Comparez toute la base imposable, la période de paiement et le sort d’un éventuel déficit.

Le régime réel change la comparaison avec le forfait

Les loyers d’un logement loué vide relèvent des revenus fonciers. Le micro-foncier s’applique aux recettes éligibles ne dépassant pas 15 000 € par an.

Il applique alors un abattement de 30 % pour les charges, y compris les assurances. La prime d’assurance emprunteur ne se retranche donc pas séparément.

Au régime réel, certaines dépenses sont déduites pour leur montant payé et justifié.

La page d’impots.gouv.fr, mise à jour le 7 avril 2026, cite les primes d’assurance et les intérêts d’emprunt parmi les charges déductibles.

Le réel peut être intéressant si l’ensemble des dépenses admises dépasse le forfait.

Lorsqu’un propriétaire renonce volontairement au micro-foncier, l’option au réel vaut trois ans.

Exemple simplifié : 10 000 € de loyers nus, 1 000 € de prime d’assurance et 2 500 € d’autres charges déductibles justifiées.

Le micro-foncier retient 7 000 € après l’abattement. Au réel, la base ressort à 6 500 € avant les autres règles fiscales.

Concrètement, l’écart porte sur 500 € de revenu imposable, pas sur 500 € d’impôt économisé.

L’effet dépend notamment de la tranche d’imposition et des prélèvements sociaux.

Si le foyer détient plusieurs logements loués nus, le calcul doit intégrer l’ensemble des revenus fonciers concernés.

Comparer une seule prime au forfait d’un appartement donnerait une réponse incomplète.

Le guide sur le micro-foncier et le régime réel détaille cette comparaison.

La déclaration 2044 aide à préparer les autres postes.

La cotisation doit être payée et liée au logement loué

La doctrine officielle vise les primes qui garantissent le remboursement d’un emprunt.

Elle les admet parmi les charges foncières si les conditions générales sont remplies.

La cotisation doit concerner un bien loué dont les loyers relèvent des revenus fonciers.

Le bailleur doit l’avoir réellement supportée et payée pendant l’année déclarée.

Voici les pièces à garder pour relier chaque cotisation au financement du logement et à l’année déclarée :

• le contrat d’assurance qui couvre le remboursement de l’emprunt ;
• les avis ou quittances qui prouvent les sommes payées pendant l’année ;
• le relevé du prêteur qui permet de rapprocher la cotisation du crédit du bien loué.

Si l’assurance est collective ou prélevée avec la mensualité, vérifiez le montant réellement payé pour le prêt.

Une cotisation liée à une résidence principale ou secondaire sans revenus fonciers ne relève pas de cette déduction.

Le BOFiP, dans sa version publiée le 25 janvier 2017, précise ce traitement et demande le contrat et la quittance en cas de contrôle.

Cette page est une version archivée de la doctrine.

Pour déclarer, vérifiez le formulaire et sa notice de l’année concernée plutôt que de reprendre une ancienne ligne.

Le prélèvement bancaire seul ne suffit pas. Rattachez la prime au prêt, au logement loué et à l’année de paiement.

Une dépense payée par un tiers ou remboursée au bailleur ne se déduit pas pour un montant qu’il n’a pas supporté.

Le déficit lié à l’assurance ne réduit pas le revenu global

Une charge déductible diminue le résultat foncier. Le traitement dépend toutefois de la nature du déficit.

Attention : le BOFiP classe ces primes parmi les frais accessoires au crédit.

Si elles contribuent à créer un déficit, cette fraction s’impute uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes, comme les intérêts.

Elle ne réduit pas immédiatement le salaire ni les autres revenus du foyer.

Une forte cotisation peut diminuer le bénéfice foncier. Si elle crée un déficit, celui-ci attend des revenus fonciers futurs pour produire son effet.

Un logement durablement vacant ou revendu avant le retour de revenus fonciers peut laisser une partie du déficit inutilisée.

À mon avis, le réel mérite une simulation sur trois ans si l’assurance s’ajoute à des intérêts, des travaux ou des charges de copropriété élevées.

La déduction baisse la base imposable, mais ne compense ni la prime ni une trésorerie locative insuffisante.

Si le projet ne tient qu’avec un déficit imputable plus tard, reprenez les loyers, la vacance et la sortie avant de choisir le régime.