Une maison neuve est-elle exonérée de taxe foncière ?

Les clés d’une maison neuve viennent d’être remises et le premier avis de taxe foncière approche.

L’exonération annoncée dépend d’une déclaration sous 90 jours et des décisions locales. La nature des travaux détermine aussi le droit, et la TEOM reste due.

Deux années possibles, avec une part variable

L’article 1383 du Code général des impôts prévoit une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties.

Elle couvre les deux années qui suivent celle de l’achèvement.

Pour un logement achevé en 2025, les années concernées sont 2026 et 2027, sous réserve que la déclaration soit faite dans le délai légal.

« Deux ans sans taxe » reste une promesse trop large.

La commune peut limiter sa part de l’exonération à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base imposable.

L’EPCI peut supprimer l’exonération pour sa part.

Certaines délibérations réservent aussi le dispositif aux logements sans prêts aidés de l’État ou prêts conventionnés.

Le service local confirme les règles appliquées à l’adresse du bien.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ou TEOM, reste due pendant cette période.

Concrètement, séparez la taxe foncière de la TEOM sur l’avis local avant de chiffrer l’économie.

Un montant annoncé sur une brochure ne tient pas forcément compte du taux voté ni de la TEOM.

Une extension peut être concernée, pas chaque rénovation

Le texte fiscal vise les constructions nouvelles, les reconstructions et les additions de construction à usage d’habitation.

Une extension qui augmente la surface peut entrer dans le dispositif, à condition d’être déclarée dans les délais.

Remplacer une chaudière, refaire une salle de bains ou isoler des combles ne constitue pas, à lui seul, une construction nouvelle au sens de l’article 1383.

La déclaration foncière met à jour la valeur locative cadastrale, base de calcul des impôts locaux.

Une extension ou une dépendance peut donc augmenter cette base.

Une terrasse ou un balcon peut améliorer l’usage du logement tout en augmentant sa valeur fiscale.

Notre dossier sur la taxe foncière des terrasses et balcons détaille cet effet.

Déclarer sous 90 jours et budgéter l’après-exonération

Le propriétaire déclare une construction nouvelle ou un changement de consistance dans les 90 jours suivant la réalisation définitive des travaux.

L’article 1406 du CGI fixe ce délai.

Pour l’administration fiscale, un logement est achevé dès qu’il est habitable.

Il n’est pas nécessaire d’attendre la dernière couche de peinture ou la fin des finitions.

Cette formalité reste distincte de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux déposée en mairie.

Après l’autorisation d’urbanisme, déposez la demande d’information préalable dans « Biens immobiliers ».

Indiquez la nature des travaux et leur date d’achèvement prévue. Une fois le logement terminé, retournez dans cette rubrique pour compléter la déclaration foncière.

La fiche DGFiP sur la maison construite détaille ces deux démarches et rappelle que la TEOM reste due.

Voici les trois contrôles à garder au dossier :

• Notez la date à laquelle le logement est devenu habitable, pas seulement la date de remise des clés.
• Conservez l’accusé de dépôt de la déclaration et les pièces décrivant les surfaces et dépendances.
• Vérifiez séparément la part communale, la part intercommunale et la TEOM sur l’avis de taxe foncière.

Attention : si le délai de 90 jours est dépassé, déposez la déclaration sans attendre.

Demandez au service des impôts fonciers comment traiter la période restante.

L’article 1406 limite alors l’exonération à la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivante.

Le retard peut donc réduire l’avantage; les deux années ne sont pas récupérées automatiquement.

Pour un bien locatif, inscrivez séparément l’impôt temporairement exonéré et la TEOM toujours due dans votre budget.

Ajoutez la taxe normale après la période de faveur.

Comparez ces montants au financement, aux charges d’entretien et aux loyers réellement encaissés.

L’exonération améliore temporairement la trésorerie, mais ne rend pas rentable une opération déficitaire.

Le détail de l’avis de taxe foncière permet de vérifier le montant à réintégrer au budget après l’exonération.

En cas de retard ou de travaux dont la nature est discutée, le service des impôts fonciers du bien peut confirmer le traitement du dossier.