IFI immobilier et dettes à vérifier avant de déclarer

Vous reprenez la valeur de vos appartements, de vos parts de SCI et le capital restant dû sur vos emprunts avant d’ouvrir la déclaration d’IFI. Une dette oubliée ou rattachée au mauvais bien peut fausser la valeur nette de votre patrimoine immobilier.

Pour la déclaration 2026, le calcul part de la situation au 1er janvier. Il faut donc distinguer la valeur réelle des biens, l’abattement applicable à la résidence principale et les dettes encore justifiables à cette date.

L’IFI part d’une valeur nette au 1er janvier

L’IFI concerne le patrimoine immobilier non professionnel dont la valeur nette taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Le patrimoine comprend les biens détenus directement, mais aussi la fraction immobilière de certaines parts ou actions détenues par l’intermédiaire d’une société.

La base n’est pas le prix payé lors de l’achat. Chaque bien doit être estimé à sa valeur vénale réelle, c’est-à-dire au prix auquel il pourrait être vendu dans des conditions normales de marché au 1er janvier. Le service Patrim, accessible depuis l’espace particulier des Finances publiques, peut fournir des références pour reprendre une estimation.

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur. Cet abattement ne s’étend pas automatiquement aux autres logements, aux terrains ou aux parts de sociétés. Les exonérations liées à un bien professionnel, à certains bois et forêts, à des biens ruraux ou à la location meublée professionnelle répondent à leurs propres conditions.

Les dettes immobilières à rattacher au patrimoine

Une dette peut réduire la valeur nette taxable si elle existe au 1er janvier 2026, concerne un bien ou un droit immobilier imposable et peut être justifiée. Le montant à examiner est celui qui reste dû à cette date, avec un rattachement cohérent au bien concerné.

La fiche officielle sur l’impôt sur la fortune immobilière cite notamment les dettes liées aux postes suivants :

• l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier imposable, notamment un emprunt immobilier ;
• les travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• l’acquisition de parts ou d’actions, dans la limite de la valeur des biens et droits immobiliers imposables ;
• les travaux d’entretien dus par le propriétaire, y compris ceux payés pour le locataire lorsque le remboursement n’a pas été obtenu ;
• les impôts dus pour les propriétés concernées, par exemple la taxe foncière ou certains droits de succession.

Pour un bien détenu via une SCI, la dette de la société ne se déduit pas en bloc. Seule la quote-part correspondant aux biens immobiliers imposables entre dans le calcul. Le BOFiP consacré aux biens démembrés rappelle aussi que l’usufruit, le droit d’usage et la nue-propriété obéissent à des règles particulières. Un montage déjà traité sous l’angle des votes et de la fiscalité d’une SCI démembrée ne dispense donc pas de reprendre la règle IFI applicable au bien et aux droits de chacun.

Le tri à faire avant d’envoyer la déclaration

La dette doit être liée au patrimoine immobilier imposable. Une taxe qui incombe à l’occupant, comme la taxe d’habitation, ne réduit pas cette base. Les impôts dus sur les revenus du bien, comme l’impôt sur les revenus fonciers, ne sont pas davantage des dettes déductibles au titre de l’IFI. Ils relèvent d’un autre calcul, décrit dans notre point sur la CSG des revenus fonciers.

Avant la déclaration, préparez un tableau par bien avec quatre colonnes : valeur au 1er janvier, mode de détention, dettes rattachées et justificatifs disponibles. Pour un emprunt, reprenez le capital restant dû à la date de référence. Pour des travaux, conservez les factures et identifiez le bien concerné. Pour une dette de SCI, vérifiez la quote-part immobilière retenue.

• Listez les biens détenus directement et indirectement par le foyer fiscal.
• Reprenez chaque valeur au 1er janvier, au lieu de réutiliser automatiquement le prix d’achat.
• Rattachez chaque dette au bien imposable et vérifiez son existence à la même date.
• Écartez les taxes qui concernent l’occupant ou les revenus locatifs.

Si la valeur nette taxable reste au-dessus de 1 300 000 € après les abattements et les dettes admises, la déclaration d’IFI s’inscrit dans la déclaration de revenus. Lorsque le patrimoine est proche du seuil ou mêle SCI, usufruit et emprunts, la pièce la plus utile reste celle qui permet de justifier chaque ligne du calcul.