Qui déclare l’IFI sur un bien immobilier démembré ?

Vous préparez la déclaration fiscale d’IFI et l’acte de propriété mentionne un usufruit ou une nue-propriété. La valeur à inscrire ne se déduit pas automatiquement du partage des droits : le régime dépend d’abord de l’origine du démembrement.

Le principe attribue la déclaration à l’usufruitier sur la valeur en pleine propriété, avec des exceptions encadrées. Avant de saisir un montant, il faut rapprocher la situation au 1er janvier des clauses de l’acte et du texte applicable.

L’usufruitier déclare en principe la pleine propriété

Pour l’IFI, l’article 968 du CGI pose une règle de principe : l’usufruitier déclare l’actif immobilier grevé d’usufruit à sa valeur en pleine propriété. Le démembrement ne conduit donc pas, à lui seul, à répartir la valeur entre usufruitier et nu-propriétaire. Le BOFiP précise que cette règle s’applique sans abattement lié au démembrement.

Si l’usufruit ne porte que sur une fraction du bien, seule cette même fraction de la valeur en pleine propriété entre dans le calcul concerné. Le traitement de la fraction restante ne se déduit pas de cette seule règle : il doit être vérifié selon les droits concernés et le texte applicable. Il faut donc lire les quotités inscrites dans l’acte, plutôt que retenir une répartition supposée à partir du seul mot « usufruit ».

La déclaration tient compte de la situation du foyer au 1er janvier. Service-Public rappelle aussi le seuil net taxable de 1 300 000 € pour l’IFI. Ce seuil donne le cadre général de l’impôt; il ne détermine pas à lui seul le traitement d’un bien démembré ni la situation complète du foyer.

Le principe ne suffit toutefois pas quand le démembrement relève d’une exception prévue par le texte. Certaines exceptions peuvent modifier la règle, selon les conditions exactes de l’article 968 et de l’acte.

L’origine du démembrement peut ouvrir une exception

L’article 968 prévoit des exceptions au principe. Le BOFiP cite notamment certaines origines légales du démembrement, certaines ventes de nue-propriété et certains dons ou legs à l’État ou à des organismes éligibles. Ces catégories ne valent pas partage automatique : chacune dépend de conditions précises.

Le seul intitulé « donation », la situation familiale ou l’âge de l’usufruitier ne permet pas de conclure. Une catégorie de vente ou de transmission ne suffit pas davantage à établir que l’exception s’applique. Le texte de référence cité ici est le commentaire BOFiP publié le 8 juin 2018; pour un dossier donné, la clause de l’acte et les conditions de l’article 968 doivent correspondre.

Si l’acte ne permet pas de qualifier clairement l’origine du droit, ne répartissez pas la valeur par analogie avec une autre succession ou donation. Il faut confronter les clauses au texte primaire applicable. Une lecture incertaine appelle une vérification avant le dépôt, pas une règle improvisée.

Les pièces à relire avant la déclaration

Une mauvaise qualification peut conduire à porter la mauvaise part dans la déclaration. Pour éviter de confondre le choix du déclarant avec le calcul de la base, vérifiez les quatre points suivants dans les pièces du dossier :

• Retrouvez l’acte qui a créé le démembrement et sa date : succession, donation ou vente.
• Relevez les droits et les quotités réellement stipulés, notamment si l’usufruit ne porte que sur une fraction du bien.
• Si vous invoquez une exception, confrontez son origine et ses conditions aux clauses de l’acte et à l’article 968. Si la qualification reste incertaine, ne concluez pas par analogie.
• Réunissez les éléments utiles à la valeur au 1er janvier et les dettes pertinentes pour la déclaration globale. Ces éléments ne déterminent pas, à eux seuls, qui déclare le bien.

Attention : la page du site consacrée à l’estimation des biens immobiliers et aux dettes déductibles de l’IFI aide à examiner ces deux postes. Elle ne tranche pas la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire.

La déclaration ne peut être arrêtée que lorsque l’origine du démembrement, la clause concernée et les conditions du texte applicable concordent. Pour la règle générale, consultez la fiche Service-Public sur l’IFI et les biens soumis à l’impôt et le commentaire BOFiP de l’article 968 du CGI.