Quand les premiers loyers d’un appartement loué vide tombent, le micro-foncier paraît pratique. Puis arrivent les intérêts du prêt, le ravalement voté par la copropriété et la déclaration. Avant de cocher une case, un bailleur doit comparer le forfait fiscal avec ses dépenses réellement déductibles.
Le micro-foncier et le régime réel ne répondent pas au même besoin. Le premier simplifie la déclaration. Le second permet de déclarer les charges admises, mais il engage le foyer pendant trois ans. Voici le calcul à poser avant la prochaine déclaration de revenus fonciers.
Le plafond de 15 000 € concerne tout le foyer
Le micro-foncier vise les revenus tirés d’une location nue. Il s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer ne dépasse pas 15 000 €. Le seuil porte sur l’ensemble des loyers hors charges et recettes accessoires concernés, pas sur un appartement choisi isolément.
La location meublée relève d’une autre catégorie fiscale, les bénéfices industriels et commerciaux. Elle ne se mélange donc pas au micro-foncier. Certains biens et régimes particuliers peuvent aussi écarter ce régime simplifié. La notice 2044 publiée pour les revenus de 2025 détaille les exclusions, notamment pour certains immeubles ou dispositifs.
Un propriétaire qui détient deux logements nus doit raisonner au niveau du foyer. L’administration précise qu’il ne peut pas placer un bien au réel et conserver l’autre au micro-foncier. Le choix s’applique à tous les revenus fonciers concernés. Ce point compte lorsqu’un second achat fait franchir le plafond en cours de parcours.
30 % d’abattement ou vos charges réelles
Avec le micro-foncier, l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes déclarées. Le bailleur ne déduit pas séparément ses intérêts d’emprunt, sa taxe foncière, ses frais de gestion ou ses travaux. Le forfait couvre l’ensemble de ces charges pour le calcul du revenu imposable.
Au réel, le résultat part des loyers encaissés puis retranche les dépenses admises et justifiées. Le régime peut devenir plus pertinent si les charges déductibles dépassent durablement 30 % des recettes. Les dépenses doivent toutefois répondre aux règles fiscales, être reliées au bien loué et pouvoir être prouvées.
Exemple simple : pour 12 000 € de revenus bruts, le micro-foncier retient 8 400 € après l’abattement de 30 %, soit 3 600 € de forfait. Si les charges déductibles du foyer atteignent 5 000 €, le réel conduit à un revenu foncier de 7 000 € avant prise en compte de la situation globale. Ce calcul ne remplace pas la vérification de chaque facture ni des règles propres à un déficit foncier.
L’article consacré à la CSG sur les revenus fonciers aide à remettre ce résultat dans le coût fiscal global. Pour un bailleur déjà au réel, notre guide sur la déclaration 2044 récapitule les charges à préparer.
L’option au réel engage trois années
Le passage au réel se matérialise par le dépôt d’une déclaration 2044. Cette option vaut pour trois années d’imposition. Elle ne doit donc pas être décidée uniquement parce qu’une grosse facture tombe cette année. Il faut regarder les travaux prévus, l’échéancier du crédit, les charges de copropriété et les revenus attendus sur cette période.
Après ces trois ans, la situation peut être revue si les conditions du micro-foncier sont à nouveau réunies. À l’inverse, le réel devient obligatoire lorsque les revenus bruts fonciers dépassent 15 000 € ou lorsqu’une cause d’exclusion apparaît. Le BOFiP sur le micro-foncier confirme le seuil, l’abattement et la durée minimale de l’option.
Une vérification avant la déclaration
Avant de choisir, rassemblez les montants de loyers bruts du foyer et les justificatifs des dépenses. Comparez ensuite les deux bases imposables, puis testez la projection sur trois ans. Un écart ponctuel faible ne suffit pas toujours à compenser les obligations du réel.
- additionnez tous les loyers nus et recettes accessoires du foyer ;
- calculez 30 % de ce total ;
- listez les charges fiscalement déductibles, pièce par pièce ;
- vérifiez les exclusions éventuelles et l’engagement de trois ans.
Pour les revenus de 2025 déclarés en 2026, le micro-foncier se reporte sur la déclaration 2042, alors que le réel passe par la 2044. En cas de travaux importants, de parts de société immobilière ou de régime particulier, une validation par un professionnel évite de bâtir le calcul sur une mauvaise catégorie fiscale.
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