Les travaux réels valent-ils mieux que le forfait de 15 % ?

Avant de vendre un logement locatif ou une résidence secondaire, comparez les factures de rénovation au forfait de 15 %.

Le choix modifie le prix d’acquisition retenu dans le calcul de la plus-value.

Ce montant ne correspond pas directement à l’impôt économisé.

Deux méthodes sont possibles : dépenses réelles admises ou forfait de 15 %.

Le forfait porte sur le prix d’acquisition et s’applique après plus de cinq ans de détention.

Il faut comparer les deux méthodes avec les autres éléments de la vente.

Comparez les travaux admissibles au forfait de 15 %

Le calcul de départ soustrait le prix d’acquisition corrigé du prix de vente.

Pour le cadre général d’une revente imposable, le site détaille aussi la plus-value d’une résidence secondaire.

Le BOFiP détaille les dépenses de travaux admises au titre de l’article 150 VB du Code général des impôts.

Le forfait de 15 % est une autre voie, réservée à un immeuble vendu plus de cinq ans après son acquisition.

Il s’applique au prix d’acquisition et ne demande pas de prouver que le vendeur a engagé exactement ce montant en travaux.

Le BOFiP le présente comme une faculté, à comparer au calcul des dépenses réelles.

Exemple : un logement acheté 140 000 € il y a plus de cinq ans ouvre droit à un forfait théorique de 21 000 €.

Si les travaux réels admissibles totalisent 12 000 €, la majoration forfaitaire est supérieure.

Cette comparaison porte sur le prix d’acquisition corrigé, pas sur la facture fiscale finale.

Pour la méthode réelle, additionnez uniquement les dépenses qui répondent aux critères fiscaux.

Une dépense de 25 000 € ne compte pas intégralement parce que l’entreprise l’a appelée « rénovation » sur sa facture.

L’étiquette commerciale du chantier ne suffit pas non plus à faire perdre une dépense admissible.

Vérifiez les travaux et les justificatifs

Les dépenses réelles doivent concerner la construction, la reconstruction, l’agrandissement ou l’amélioration du logement.

Le vendeur doit les avoir payées.

Une entreprise doit avoir réalisé les travaux après l’achèvement du bien, ou après son acquisition si elle est postérieure.

Le texte fiscal exclut notamment les dépenses présentant le caractère de charges locatives.

Avant de transmettre les pièces au notaire, vérifiez ces points :

• la facture décrit une dépense relevant de l’une des catégories admises, et non de l’entretien courant ou d’une réparation locative ;
• elle identifie l’entreprise, les travaux et le montant payé par le vendeur ;
• la dépense n’a pas déjà servi à réduire l’impôt sur le revenu, par exemple comme charge déduite des loyers.

Les travaux réalisés soi-même ne peuvent pas être comptés comme dépenses réelles au seul motif que vous avez acheté les matériaux.

Le BOFiP demande que les travaux soient réalisés par une entreprise.

Gardez les factures et preuves de paiement pour vérifier la nature du chantier et la somme effectivement supportée.

Déduire le même montant des revenus locatifs puis l’ajouter au prix d’acquisition compterait deux fois l’avantage fiscal.

Le déficit foncier comporte des cas particuliers, notamment lorsque son imputation a été limitée par le plafond applicable.

Ne classez pas automatiquement un déficit reporté comme un coût déductible de la plus-value.

Faites examiner son origine et son traitement antérieur.

Mesurez l’effet sur la plus-value nette

Une majoration de 21 000 € du prix d’acquisition ne signifie pas 21 000 € d’impôt en moins.

Elle réduit la plus-value brute avant l’application des abattements et des éventuelles exonérations.

La facture finale dépend aussi du prix de cession, des autres frais admis et de la durée de détention.

La fiche officielle Service-Public sur la plus-value immobilière présente les règles générales de taxation et d’exonération.

Mon avis : si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, calculez le forfait de 15 %, puis le total des seules factures admissibles.

Retenir la méthode qui augmente le plus le prix d’acquisition est un bon point de départ pour la simulation.

Ce calcul ne donne ni l’impôt final ni le gain patrimonial de l’opération. Les travaux restent un coût payé pendant la détention du bien.

Avant cinq ans de détention, le forfait de 15 % n’est pas disponible.

Le vendeur doit alors vérifier les dépenses réelles, l’exonération éventuelle et la durée de détention.

Pour un bien reçu par succession, le prix retenu lors de la transmission modifie le point de départ du calcul.

Le site détaille cette règle dans son article sur la plus-value immobilière après succession.

Avant la signature, transmettez au notaire les factures admissibles et le relevé des charges déjà déduites des revenus.

La comparaison réel/forfait sert à établir la base de cession sans compter deux fois une même dépense.