L’amortissement LMNP reste l’un des arguments les plus séduisants du régime réel. Sur le papier, c’est simple : vous louez un logement meublé, vous déduisez vos charges, puis vous amortissez une partie du bien et du mobilier pour réduire le bénéfice imposable.
Le piège, c’est de regarder seulement l’impôt annuel. Depuis la loi de finances 2025, la revente peut coûter plus cher qu’avant pour un loueur en meublé non professionnel au réel. Je ne dirais donc pas que l’amortissement LMNP a été supprimé. Ce serait faux. En revanche, son effet doit être simulé jusqu’à la sortie, pas seulement pendant les premières années de location.
Ce qui a changé pour les LMNP au réel
Impots.gouv.fr rappelle que les revenus d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime micro-BIC, vous déclarez vos recettes et l’administration applique un abattement forfaitaire. Au régime réel, vous pouvez déduire des charges, et Service-Public indique aussi que l’amortissement du logement et des meubles peut être pris en compte dans le calcul du résultat.
C’est précisément ce régime réel qui intéresse beaucoup d’investisseurs. Il peut réduire fortement le bénéfice imposable, parfois jusqu’à neutraliser l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années. C’est confortable, mais ce n’est plus un avantage à lire uniquement année par année.
Sur sa page consacrée à la vente d’un bien immobilier, impots.gouv.fr précise que la loi de finances pour 2025 a modifié la fiscalité des plus-values pour les LMNP imposés au réel. Les amortissements déduits des loyers imposables doivent désormais être réintégrés pour calculer la plus-value de cession, avant les abattements pour durée de détention. La mesure concerne les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
Dit autrement : l’amortissement continue d’aider pendant la détention, mais il peut augmenter la plus-value taxable au moment de vendre. Ce n’est pas la fin du LMNP, et l’article déjà publié sur la fin du LMNP le rappelle clairement. C’est plutôt la fin d’une lecture trop simple du réel : moins d’impôt aujourd’hui, sans regarder la sortie demain.
Pourquoi la simulation change avant d’acheter
Avant, beaucoup de dossiers LMNP étaient présentés avec un raisonnement assez rassurant : au réel, les amortissements diminuent l’imposition des loyers, puis la revente reste traitée comme une plus-value immobilière des particuliers. Le raccourci était vendeur. Il l’est beaucoup moins maintenant.
Si vous achetez un appartement meublé à Lyon, le calcul doit intégrer au moins trois moments : l’effort de trésorerie pendant le crédit, l’économie fiscale annuelle au réel, puis la fiscalité de sortie. Un bien qui paraît très propre sur dix ans peut perdre une partie de son intérêt si la plus-value à la revente remonte fortement à cause des amortissements réintégrés.
Je me méfierais particulièrement des simulations qui affichent seulement “impôt LMNP : 0 €” pendant plusieurs années. Cette ligne peut être vraie, mais elle ne suffit plus. Il faut demander combien d’amortissements seraient déduits, quel serait le prix de revente raisonnable, et ce que donnerait la plus-value si vous sortez au bout de huit, dix ou quinze ans.
Le sujet est encore plus sensible si vous achetez cher, avec une rentabilité courte et un horizon de revente flou. Dans ce cas, l’amortissement masque parfois un rendement trop serré. L’article sur le premier calcul avant un investissement locatif va dans le même sens : la fiscalité ne doit pas réparer un prix d’achat trop optimiste.
Micro-BIC ou réel : le choix n’est pas automatique
Le réflexe habituel consiste à dire que le régime réel est meilleur dès que les charges et amortissements dépassent l’abattement du micro-BIC. C’est souvent vrai, mais je trouve cette réponse trop courte depuis la réforme.
Le micro-BIC garde l’avantage de la simplicité : pas de liasse fiscale, pas de suivi d’amortissement, pas de comptabilité détaillée. Il peut être moins intéressant fiscalement pendant la détention, mais il évite aussi de construire toute la stratégie autour d’un amortissement qu’il faudra regarder à la sortie. À l’inverse, le réel peut rester très pertinent si les charges sont lourdes, si le bien est exploité longtemps, ou si l’économie d’impôt annuelle compense largement l’effet à la revente.
Pour trancher, je demanderais une simulation en deux colonnes : micro-BIC d’un côté, réel de l’autre. Pas seulement sur l’année 1. Sur une durée crédible, avec une hypothèse de revente, les frais, la taxe foncière, les travaux, le comptable, la vacance locative et la fiscalité de sortie. Si personne ne peut vous sortir ce tableau, le dossier est peut-être un peu trop vendu à l’instinct.
Le coût du suivi compte aussi. Un comptable LMNP peut être utile au réel, mais son tarif doit entrer dans le rendement net. Un amortissement mal suivi, une déclaration approximative ou une simulation trop commerciale peuvent coûter plus cher que l’économie annoncée.
Mon avis avant de signer un LMNP
Je ne rejetterais pas le LMNP au réel pour autant. Le régime reste utile, surtout pour un bien meublé bien placé, correctement acheté, avec une vraie demande locative et un horizon de détention cohérent. Mais je ne signerais plus un dossier dont l’argument principal tient en une phrase : “vous n’allez pas payer d’impôt grâce à l’amortissement”.
Avant d’acheter, demandez une simulation qui va jusqu’à la revente. Vérifiez aussi le scénario si vous revendez plus tôt que prévu, parce que c’est souvent là que les beaux tableaux se dégradent. Si le bien reste intéressant avec la réintégration des amortissements, c’est un signal solide. S’il ne tient que parce que la sortie est oubliée, je passerais mon tour ou je renégocierais le prix.
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