Donation pour acheter un logement dans quel délai ?

Vous venez de virer une somme à votre enfant pour l’aider à boucler son apport, et le compromis approche. Le don familial destiné à un achat immobilier obéit pourtant à un calendrier précis : l’argent doit servir dans les six mois, et le logement financé doit entrer dans un cadre déterminé.

La mesure temporaire peut exonérer jusqu’à 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, dans la limite de 300 000 € pour un même bénéficiaire. Elle ne dispense ni de vérifier le projet immobilier ni de déclarer le don.

Le délai de six mois part du versement

Pour profiter de l’exonération, le bénéficiaire doit utiliser l’argent au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Le délai ne part donc pas de la signature du compromis, de la demande de prêt ou de la remise des clés.

L’achat doit porter sur un logement neuf ou un logement vendu en l’état futur d’achèvement. La construction d’une maison individuelle hors vente en l’état futur d’achèvement n’entre pas dans cette exonération. Un virement effectué trop tôt, puis laissé sur un compte pendant plusieurs mois, peut donc poser un problème si la dépense n’est pas réalisée dans la période prévue.

Le dispositif couvre aussi des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire, à condition que les dépenses ouvrent droit à MaPrimeRénov’. La règle ne transforme pas une donation en avantage fiscal général : le projet et les justificatifs doivent correspondre aux conditions prévues.

• Conservez la preuve du virement et la date exacte de réception des fonds.
• Demandez au notaire ou au professionnel chargé de la vente les documents qui établissent la nature neuve du logement ou la VEFA.
• Archivez les factures et attestations si l’argent finance une rénovation énergétique.

Le logement doit rester la résidence principale cinq ans

Après l’achat, le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire pendant cinq ans. Si le bien est acheté pour être loué, il doit être loué comme résidence principale, sans être mis à la disposition d’un membre du foyer fiscal du bénéficiaire.

La période de cinq ans commence selon le projet à la date d’acquisition, d’achèvement du logement ou d’achèvement des travaux. Si l’obligation n’est pas respectée, l’exonération peut être remise en cause. Il faut donc éviter de raisonner uniquement sur la date du virement : la conservation du bien et son usage comptent aussi.

La mesure vise un don d’argent. Elle ne remplace pas une donation immobilière portant directement sur une maison ou un appartement. Dans ce second cas, l’acte notarié et les frais suivent un autre régime. Le site détaille déjà les frais d’une donation immobilière et les points à vérifier avant de transmettre un bien.

Le lien familial et les plafonds limitent l’exonération

Le bénéficiaire doit être un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant du donateur. Un neveu ou une nièce peut aussi entrer dans le dispositif si le donateur n’a pas de descendants. Dans cette hypothèse, l’administration vise les enfants des frères et sœurs du donateur.

Aucune condition d’âge ne s’applique au donateur pour cette exonération temporaire. Les montants restent toutefois encadrés : 100 000 € maximum pour un même donateur et un même bénéficiaire, puis 300 000 € au total pour ce bénéficiaire. Deux parents peuvent ainsi donner chacun 100 000 € au même enfant, sous réserve des autres conditions du dispositif.

Ces plafonds concernent l’exonération liée au projet immobilier. Ils ne doivent pas être confondus avec les abattements ordinaires des donations, qui dépendent du lien de parenté et se renouvellent selon leur propre délai. Une transmission plus large, notamment avec plusieurs enfants, demande une vérification séparée de l’égalité entre héritiers. L’article sur la transmission d’un bien immobilier à plusieurs enfants traite cette autre décision.

La déclaration reste obligatoire

Un don exonéré n’est pas un don invisible. Le bénéficiaire doit le déclarer à l’administration fiscale. Pour l’exonération destinée à l’achat d’un logement ou aux travaux énergétiques, Service-Public indique une déclaration papier au moyen du formulaire de don manuel et de don de sommes d’argent, adressé en double exemplaire au service fiscal chargé de l’enregistrement.

L’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire pour un don de somme d’argent. Elle peut néanmoins sécuriser la rédaction de l’opération, la preuve de l’intention du donateur et la coordination avec le financement bancaire. Le don doit rester un don : si les fonds doivent être remboursés, il faut étudier la qualification de prêt familial et ses conséquences sur le dossier de crédit.

Le dispositif s’applique aux sommes versées à partir du 15 février 2025 et reste ouvert jusqu’au 31 décembre 2026. Avant le virement, contrôlez donc quatre éléments : le lien familial, le plafond disponible, la nature du logement et la date limite d’utilisation. Les règles et le formulaire sont détaillés sur Service-Public, avec le rappel des conditions de déclaration. Le ministère chargé du Logement présente aussi le dispositif dans son guide sur la donation familiale pour l’achat immobilier.