Fin du LMNP : faut-il vraiment changer de stratégie ?

Vous avez peut-être vu passer des titres sur la « fin du LMNP » ces derniers mois. Entre les rumeurs de suppression du régime, les projets d’amendement et les discussions budgétaires, difficile de savoir ce qui est vraiment voté et ce qui reste une proposition de plus. Voici où on en est réellement, et ce que ça change si vous investissez en location meublée ou si vous y songez.

Ce qui est vraiment arrivé au LMNP

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) n’a pas été supprimé. À ce jour, le régime fiscal existe toujours, avec ses deux options : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers) et le régime réel (déduction des charges et de l’amortissement).

Ce qui a changé, ou été sérieusement discuté :

• Le plafond du micro-BIC a été abaissé pour les locations meublées de tourisme classées dans certaines zones tendues. Pour les meublés « classiques » (non touristiques), le plafond de 77 700 € de recettes annuelles reste en vigueur pour 2025/2026.
• L’amortissement au réel a fait l’objet de débats parlementaires. Plusieurs propositions visaient à plafonner ou supprimer la possibilité de déduire l’amortissement du bien, considérée par certains comme une niche fiscale. Aucune n’a été adoptée définitivement au moment où cet article est rédigé.
• Les locations meublées de tourisme (type Airbnb) ont été davantage ciblées : abaissement du plafond micro-BIC, obligation de classement, restrictions dans certaines communes. Mais le LMNP « classique » (location meublée longue durée) n’est pas concerné par ces mesures.

Ce qui pourrait encore bouger

La question du LMNP revient régulièrement dans les débats sur le budget. Plusieurs pistes sont sur la table :

• Alignement du micro-BIC meublé sur le micro-foncier : certains parlementaires proposent de ramener l’abattement de 50 % à 30 %, comme pour les locations nues. Rien n’est acté à ce jour.
• Plafonnement de l’amortissement : l’idée est de limiter la déduction de l’amortissement sur la durée totale de détention, pour éviter qu’un propriétaire puisse réduire à zéro son impôt plusieurs années de suite sans que le bien ne perde vraiment de valeur.
• Suppression du régime réel pour les petits loueurs : une proposition visait à réserver le régime réel aux seuls loueurs professionnels (LMP). Elle n’a pas abouti, mais pourrait revenir.

Ces propositions ne sont pas des lois. Elles circulent, certaines sont déposées en amendement, mais aucune n’a franchi le cap d’une adoption définitive au moment de cet article.

Les décisions à ne pas prendre sous le coup des rumeurs

J’ai vu des investisseurs vendre un bien meublé dans l’urgence parce qu’ils pensaient que le régime allait disparaître. C’est rarement une bonne idée. Voici ce que je ferais à votre place :

• Ne pas céder un bien LMNP par peur. Tant que rien n’est voté, le régime actuel s’applique. Vendre précipitamment, c’est payer des droits de mutation, parfois une plus-value, et perdre un revenu qui fonctionnait.
• Regarder si le réel vous protège mieux que le micro. Si votre LMNP est au micro-BIC, le risque principal est un éventuel abaissement de l’abattement. Si vous êtes au réel, vous êtes surtout exposé à un éventuel plafonnement de l’amortissement.
• Conserver une trésorerie de précaution. Si l’abattement micro-BIC passait à 30 %, votre impôt augmenterait. Anticiper cette hypothèse, ce n’est pas partir en panique : c’est juste ne pas compter sur un régime fiscal au maximum de ses avantages.
• Ne pas renoncer à un projet pertinent pour une rumeur. Si un bien a du sens en location meublée (emplacement, rendement, durée), le LMNP reste un régime avantageux même avec des évolutions modérées. Le vrai risque, c’est d’investir dans un mauvais bien juste pour le LMNP, pas dans un bon bien malgré le LMNP.

Pour suivre l’évolution réelle du texte (et pas les versions qui circulent sur les réseaux sociaux ou les forums), je vous conseille de consulter directement le site de l’Assemblée nationale sur les projets de loi de finances en cours, ou de demander à un conseiller fiscal ou notaire de vous alerter si un texte vous concerne directement.

Si vous avez un projet en location meublée à Lyon ou ses environs et que vous voulez voir si le LMNP tient toujours la route dans votre situation, contactez-nous pour un premier avis.

Didier Lombard

Bonjour, je m’appelle Didier et j’ai 39 ans. Passionné par la finance, l’immobilier et les cryptomonnaies, j’aime partager des bons plans et des astuces pour économiser de l’argent. Bienvenue sur mon site où vous trouverez de précieux conseils pour optimiser vos finances.