Le remboursement anticipé de prêt coûte-t-il cher ?

Vous vendez un appartement loué ou vous venez de recevoir une somme importante, et la banque chiffre le remboursement de votre prêt.

Avant de virer le capital restant dû, vérifiez les indemnités prévues au contrat et les intérêts que vous éviterez réellement.

Pour un bailleur, la pénalité n’est qu’un poste. Le capital remboursé ne financera plus les travaux, la réserve de trésorerie ou un autre placement.

Comparez les scénarios sur la même durée.

Le contrat et la loi fixent le plafond

Le Code de la consommation autorise le remboursement anticipé, total ou partiel.

Le contrat peut toutefois refuser les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf si vous soldez le crédit. Vérifiez cette clause avant de préparer un virement.

Si le contrat prévoit une indemnité de remboursement anticipé, son montant est plafonné au plus bas de deux limites.

La première correspond à six mois d’intérêts sur le capital remboursé, calculés au taux moyen du prêt. La seconde représente 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

La banque ne peut pas appliquer automatiquement le plafond maximal : elle doit retenir le calcul qui produit le plus petit montant.

Pour un contrat à taux différents selon les périodes, l’indemnité peut aussi être majorée afin d’assurer au prêteur le taux moyen prévu au départ, selon l’article R. 313-25.

Exemple indicatif : vous remboursez 50 000 euros par anticipation sur un prêt à 4 %. Six mois d’intérêts sur cette somme représentent 1 000 euros.

Si le capital restant dû atteint 150 000 euros, la limite de 3 % représente 4 500 euros. Dans cet exemple, le premier plafond est le plus bas.

Le décompte réel dépend du capital, du taux moyen retenu et des clauses de votre contrat.

Une exonération d’indemnité peut s’appliquer si la vente suit un événement prévu par la loi :

changement du lieu d’activité professionnelle, décès ou cessation forcée d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint.

Pour les contrats conclus à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 25 juin 1999, demandez à la banque la confirmation écrite de l’exonération et la liste des justificatifs attendus.

Après votre demande, le prêteur doit fournir gratuitement et sans tarder un décompte chiffré du remboursement, avec ses hypothèses de calcul (L. 313-47).

Service-Public détaille aussi les clauses à contrôler.

Le montant de l’indemnité ne tranche pas l’arbitrage

Une indemnité de 1 000 euros peut être raisonnable si le remboursement évite davantage d’intérêts et libère un effort mensuel devenu coûteux.

Elle peut aussi détruire de la valeur si votre prêt reste peu cher et si les fonds conservés financent un projet dont le rendement net est supérieur, à risque comparable.

Pour un logement loué nu au régime réel, certains intérêts d’emprunt peuvent entrer dans les charges déductibles des revenus fonciers, sous les conditions fiscales applicables.

La déduction réduit éventuellement l’impôt lié aux loyers; elle ne rembourse pas les intérêts et ne transforme donc pas un crédit coûteux en crédit gratuit.

Le montant pertinent est le coût après effet fiscal réellement applicable à votre situation, pas la somme brute inscrite au tableau d’amortissement.

L’indemnité de remboursement anticipé ne suit pas automatiquement le même traitement.

La doctrine BOFiP consultée, publiée jusqu’au 1er septembre 2017 et désormais archivée, indique que les dépenses de résiliation ne sont en principe pas déductibles des revenus fonciers.

Elle admet une exception pour un emprunt de remplacement si les frais des deux prêts remplissent les conditions de déduction et si l’opération réduit réellement le total des intérêts restant dus.

Faites vérifier l’application de cette doctrine à l’année de déclaration et au montage concerné.

En soldant le prêt, vous réduisez la dette, mais le capital versé ne sera plus disponible pour réparer le logement, absorber une vacance locative ou couvrir une dépense imprévue.

Si vous devez ensuite emprunter à un taux plus élevé pour financer ces besoins, l’économie affichée sur le premier crédit peut disparaître.

Avec un prêt à taux fixe, l’échéancier chiffre les intérêts restant dus. Pour un taux révisable, leur total dépendra des révisions. Le rendement futur d’un placement reste incertain.

Mon avis : comparez le coût net du crédit à rembourser et gardez une réserve suffisante pour les dépenses du bien.

Une économie d’impôt ou d’intérêts ne compense pas un manque de trésorerie qui vous oblige à vendre dans de mauvaises conditions.

Les chiffres à demander avant de solder le prêt

Demandez à la banque un décompte daté du capital restant dû, l’indemnité calculée avec ses deux plafonds, les frais prévus au contrat et le total à verser à la date envisagée.

Pour un remboursement partiel, demandez aussi les deux nouveaux échéanciers possibles : baisse de mensualité ou réduction de durée. Leur coût total n’est pas le même.

• Comparez les intérêts restant à payer avec l’indemnité et les frais, sur une durée identique.
• Si le bien est loué nu au régime réel, faites vérifier l’effet de la déduction des intérêts sur le résultat foncier. Cette baisse d’impôt ne rembourse pas le crédit.
• Soustrayez du capital disponible les travaux prévus et la réserve nécessaire en cas de vacance ou d’impayé.
• Vérifiez par écrit si une exonération légale correspond à votre situation et quels justificatifs la banque demande.

Comparez le coût net du prêt conservé à la valeur patrimoniale du capital libéré ou gardé disponible.

Sources officielles :

Service-Public, remboursement anticipé d’un crédit immobilier.

Code de la consommation, articles L. 313-47 à L. 313-49 et article R. 313-25.

BOFiP, intérêts et frais d’emprunt en revenus fonciers (publication arrêtée en 2017).

Pour comparer le rendement locatif après charges, voir aussi le calcul du rendement d’un investissement locatif.